Por defecto: BCRP, promedio anual de los doce distritos de Lima en 10 años.Lo que ganaría quien alquila invirtiendo lo que no puso en la compra (un depósito a plazo, un fondo).Reparaciones y mantenimiento del propietario, como % del valor del inmueble.Comisión y gastos de venta que se descuentan del valor del inmueble al comparar.Cuota del crédito más mantenimiento y tributos, el primer año.Alquiler de un año sobre el precio. Equivale a 17.6 años de alquiler.

¿Comprar o alquilar?

Tu patrimonio año a año si compras con crédito o si alquilas e inviertes lo que no pusiste en la compra, y el año en que se cruzan.

Hipotecario bancos US$
6.31 %
Hipotecario cajas US$
11.92 %
Banco más bajo
6.54 %
UIT 2026
S/ 5,500
Dólar
S/ 3.438
Moneda
US$
US$
%
%
años
% anual
Más supuestos
años
% anual
%
% anual
% anual
%
%

A 15 años te conviene

Comprar

Tu patrimonio sería US$ 14,132 mayor. Comprar pasa a alquilar en el año 12.
Patrimonio si compras
US$ 161,372
Patrimonio si alquilas
US$ 147,240
Costo mensual al comprar
US$ 1,238
Rentabilidad del alquiler
5.7 %

Patrimonio por año

050 mil100 mil150 mil200 milAño 1Año 3Año 5Año 7Año 9Año 11Año 13Año 15Equilibrio
ComprarAlquilar

Cómo se calcula

Comprar. Pagas la inicial y los gastos de compra al inicio. Cada mes, la cuota del crédito (sistema francés) más mantenimiento y tributos como porcentaje del valor del inmueble. El inmueble sube con la plusvalía. Patrimonio: valor del inmueble menos la deuda y el costo de venderlo.

Alquilar. Lo que el comprador puso al inicio (inicial y gastos) queda invertido a la rentabilidad alternativa. Cada mes pagas el alquiler, que sube cada año; si te cuesta menos que al comprador, inviertes la diferencia. Si cuesta más, el que invierte la diferencia es el comprador.

Lo que no entra. Impuesto a la renta por la venta, la deducción de intereses y el bono MiVivienda. La plusvalía pasada (BCRP) no garantiza la futura.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda en Lima?

Depende de la relación entre el precio y el alquiler, de la tasa del crédito, de la plusvalía y de cuántos años te quedes. Si el alquiler es bajo frente al precio (rentabilidad bruta bajo 5 %) y te quedas pocos años, alquilar e invertir la diferencia suele dejar más patrimonio. Si te quedas muchos años o la plusvalía es alta, comprar suele ganar.

¿Qué es el punto de equilibrio?

El primer año en que el patrimonio de quien compró (valor del inmueble menos la deuda y el costo de venderlo) supera al de quien alquiló e invirtió lo que no gastó en la compra.

¿De dónde salen el precio y el alquiler del distrito?

De las medianas por m² de los departamentos en venta y en alquiler activos en Medio, sin duplicados entre portales, multiplicadas por el área que elijas. Puedes cambiarlos a mano.

¿Qué plusvalía se usa?

Por defecto, el crecimiento anual promedio del precio por m² que publica el BCRP: cinco años para el distrito o diez años para los doce distritos de Lima. Puedes comparar tres escenarios (conservador, base y optimista, dos puntos por debajo y por encima). Es un supuesto: la plusvalía pasada no garantiza la futura.

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