Cuotas extraordinarias en tu edificio: quién las aprueba y quién paga
Las aprueba la junta de propietarios, con mayoría simple si son para mantenimiento y calificada si cambian el uso de áreas comunes. El propietario responde aunque el departamento esté vacío o alquilado.
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En este artículo
Qué son los gastos comunesQué mayoría hace faltaSi el departamento está alquiladoSi no pagasCómo revisar una cuota antes de votarlaCómo se reparte la cuotaServicios que el edificio debe mantenerSi vas a comprar un departamento usadoUna cuota extraordinaria es un gasto común que acuerda la junta de propietarios además de la cuota ordinaria de mantenimiento 1. Si es para conservar o mantener áreas comunes basta mayoría simple; si cambia o limita su uso, hace falta mayoría calificada 1. La paga el propietario, aunque el departamento esté vacío 1.
Qué son los gastos comunes
El reglamento de la Ley 27157 llama gastos comunes a los que genera el mantenimiento de los servicios comunes (limpieza, administración, vigilancia, portería, basura, entre otros) y a «cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios» 1. Se reparten según los porcentajes del reglamento interno del edificio, que pueden considerar el uso, el área ocupada o la demanda de servicios 1.
Qué mayoría hace falta
- Obras de conservación o mantenimiento de bienes comunes: mayoría simple de la junta 1.
- Obras que modifican o limitan el uso de bienes comunes: mayoría calificada 1.
- Mayoría calificada: salvo que el reglamento interno diga otra cosa, el voto de quienes representen dos tercios de las participaciones en los bienes comunes 1.
Las obras en bienes comunes deben tener licencia de obra antes de ejecutarse 1, y los acuerdos deben constar en el libro de actas legalizado 1.
Si el departamento está alquilado
El inquilino paga las cuotas de gastos comunes cuando así lo dice su contrato, y en ese caso el propietario es responsable solidario frente a la junta 1. Si el contrato no lo dice, la cuota sigue siendo del propietario. Para evitar discusiones, el contrato debería distinguir la cuota ordinaria de las extraordinarias.
Si no pagas
El incumplimiento o retraso en las cuotas, ordinarias o extraordinarias, permite a la junta iniciar acciones de cobro, y tener la sección desocupada no exime al propietario, salvo pacto en contrario 1. Además, quien deba tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria al momento de la convocatoria queda inhabilitado: puede asistir a la junta con voz pero sin voto 1.
Cómo revisar una cuota antes de votarla
- Presupuestos de al menos dos proveedores.
- Si la obra necesita licencia, quién la tramita y cuánto cuesta.
- Cómo se reparte: porcentaje de cada departamento según el reglamento interno.
- Plazo de pago y si hay opción de cuotas.
- Qué pasa con el fondo de reserva, si el edificio tiene uno.
Cómo se reparte la cuota
Cada unidad paga según el porcentaje que fija el reglamento interno, que puede considerar el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el número de ocupantes o la ubicación 1. Ese porcentaje no tiene que ser igual al de la participación de cada uno en la propiedad de los bienes comunes 1.
Servicios que el edificio debe mantener
La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas comunes y de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común son obligatorios en todos los edificios bajo este régimen 1. Otros servicios, como vigilancia, jardinería o administración, se vuelven obligatorios una vez que la junta los acuerda 1.
Por eso una cuota para reparar una bomba de agua o una instalación eléctrica común no es opcional: corresponde a un servicio que el edificio debe mantener.
Si vas a comprar un departamento usado
| Scotiabank | 7.14 |
| Banco GNB | 7.45 |
| Interbank | 7.50 |
| BBVA | 7.53 |
| BanBif | 7.84 |
| BCP | 7.87 |
| Pichincha | 7.93 |
| Banco de Comercio | 9.27 |
Tasas activas promedio para crédito hipotecario en moneda nacional, según la SBS. La tasa promedio de bancos que reporta el BCRP es 7,47 % (2026-M09).4
Pregunta al vendedor y a la administración si hay cuotas extraordinarias aprobadas y pendientes de cobro, y si hay deudas de la unidad con la junta. El propietario sigue obligado aunque la unidad esté desocupada 1, así que una deuda acumulada puede convertirse en un tema de la negociación. Lo más seguro es pedir una constancia de no adeudo de la junta antes de firmar.
Revisa también el libro de actas de los últimos meses: muestra qué obras se discuten, si hay fondo de reserva y si el edificio tiene morosidad alta, que suele anticipar cuotas extraordinarias.
Preguntas frecuentes
¿Una cuota extraordinaria es obligatoria?
Sí, si la aprobó la junta de propietarios con la mayoría que corresponde. Es un gasto común (DS 035-2006-VIVIENDA, art. 138).
¿El inquilino paga las cuotas extraordinarias?
Solo si su contrato lo dice. En ese caso el propietario es responsable solidario frente a la junta (art. 141).
¿Qué pasa si no pago una cuota extraordinaria?
La junta puede iniciar acciones de cobro y quedas inhabilitado para votar mientras no pagues (arts. 143 y 144).
¿Qué mayoría se necesita para aprobar una obra?
Mayoría simple si es de conservación o mantenimiento; mayoría calificada (dos tercios de participaciones) si cambia o limita el uso de bienes comunes (arts. 136 y 148).
