Garantía de alquiler: cuánto se pide y cómo se devuelve

La garantía de un alquiler es el monto que el inquilino entrega al inicio para cubrir eventuales daños al inmueble, y su importe lo acuerdan las partes: la ley no fija un tope ¹. Al terminar, el inquilino responde por los deterioros que no sean del uso ordinario ², y lo demás debe devolverse.

Qué dice la norma

En el régimen de alquiler para vivienda del Decreto Legislativo 1177, el arrendatario abona al inicio del contrato «el importe que haya acordado con el arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble», en una cuenta de una entidad supervisada por la SBS ¹. La misma cuenta recibe cada mes la renta y, si se pacta, la cuota de mantenimiento y la de agua ¹.

Fuera de ese régimen, el Código Civil fija las obligaciones del inquilino: cuidar el bien con diligencia, pagar la renta y los servicios públicos, y devolverlo al vencer el plazo «en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario» ². También responde por la pérdida o deterioro que ocurra durante el alquiler, salvo que pruebe que no le es imputable ².

Cuánto se pide

Como no hay un monto legal, se negocia. Lo que conviene es que el contrato diga con claridad cuánto es, en qué moneda, a qué cuenta se paga, qué cubre y en qué plazo se devuelve al terminar. Si el contrato no lo dice, la discusión al final será más difícil.

Qué se puede descontar y qué no

• Sí: daños causados por el inquilino o por quienes admitió en el inmueble ², como vidrios rotos, puertas dañadas o equipos que dejaron de funcionar por mal uso.
• Sí: servicios o cuotas pactadas que quedaron impagas, si el contrato permite cubrirlas con la garantía.
• No: el desgaste normal del uso, como pintura opaca por el paso del tiempo o el envejecimiento natural de pisos y griferías ².

Cómo documentar la entrega para que no haya discusión

La mejor protección para las dos partes es un acta de entrega firmada al inicio, con fotos o video fechados de cada ambiente, el estado de equipos y acabados, y las lecturas de luz y agua. Al salir, se repite el mismo recorrido y se compara.

• Inventario por ambiente: paredes, pisos, puertas, ventanas, closets, equipos.
• Fotos con fecha, guardadas por ambas partes.
• Lecturas de medidores al entrar y al salir.
• Copia de las llaves entregadas.
• Plazo y cuenta para devolver la garantía, por escrito.

Si no te la devuelven

Primero, pide por escrito el detalle de los descuentos con su sustento. Si no hay acuerdo, el siguiente paso suele ser una carta notarial y, de ser necesario, la conciliación extrajudicial antes de ir al juez. Para montos pequeños, una buena acta de entrega suele resolver el tema sin llegar a esa etapa.

Qué debería decir el contrato sobre la garantía

• El monto exacto y la moneda.
• La cuenta donde se deposita y la fecha ¹.
• Qué cubre: daños al inmueble y, si se pacta, servicios o cuotas impagas.
• El plazo para devolverla después de la entrega de llaves.
• Cómo se acreditan los descuentos: presupuesto o comprobante del arreglo.

Arreglos que corresponden a cada parte

El Código Civil obliga al inquilino a hacer las reparaciones que le correspondan según la ley o el contrato y a no introducir cambios sin permiso del dueño ². Por eso es útil que el contrato aclare qué arreglos menores asume el inquilino, como focos o grifería, y cuáles el propietario, como filtraciones o fallas estructurales.

Si haces mejoras con permiso del propietario, déjalo por escrito: al salir evitarás que te las descuenten como cambios no autorizados.

Para el propietario

Pedir la garantía en la cuenta del contrato y no en efectivo deja una prueba clara de lo que se entregó ¹. Al final, entrega por escrito el detalle de cualquier descuento con su comprobante: un descuento sin sustento suele terminar en un reclamo.

Al momento de salir

Coordina la entrega con anticipación, deja el inmueble limpio y con los servicios al día, y haz el recorrido junto con el propietario usando el acta de entrada como guía. Si hay diferencias, anótalas en el acta de salida con fotos, y acuerda en ese momento cómo se resolverán. Lo que no quede escrito ese día es lo más difícil de discutir después.