Precio por m² en Lima: dónde está más caro y más accesible
La mediana en Lima y Callao es US$ 2,113 por m² en venta. Barranco, San Isidro y Miraflores encabezan; en el norte y el este se compra por menos de la mitad. Qué distritos subieron y dónde rinde más alquilar.
Este artículo se preparó con ayuda de IA a partir de fuentes públicas y datos de Medio, y fue revisado por Medio antes de publicarse. Puede tener errores: verifica antes de decidir.
En este artículo
Los más carosLos más accesibles con oferta suficienteDónde rinde más alquilarQué cambió en tres mesesCómo usar estas cifrasCuánto cuesta un departamento típicoQué mueve el precio por m²De dónde salen estas cifrasAl 31 de octubre de 2026, la mediana del precio de venta en Lima y Callao es US$ 2,113 por m², con un alza de 2.6 % en tres meses 1. Barranco (US$ 2,647), San Isidro (US$ 2,626) y Miraflores (US$ 2,568) son los distritos más caros; en el norte y el este de Lima hay distritos por debajo de US$ 1,000 por m² 1.
Las cifras son medianas de los avisos de venta activos en Medio, sin duplicados entre portales, calculadas con más de 30 mil avisos 1. La mediana deja fuera los extremos, así que describe mejor el precio típico que un promedio.
Los más caros
- Barranco: US$ 2,647 por m² 1
- San Isidro: US$ 2,626 por m² 1
- Miraflores: US$ 2,568 por m² 1
- Magdalena Del Mar: US$ 2,185 por m² 1
- Lince: US$ 2,144 por m² 1
- Jesus Maria: US$ 2,113 por m² 1
Santiago de Surco, con la segunda mayor oferta de la ciudad, está en US$ 1,918 por m², y La Molina en US$ 1,693 1.
Los más accesibles con oferta suficiente
Entre los distritos con al menos 90 avisos de venta, los precios más bajos están en San Juan de Lurigancho (US$ 879), San Martín de Porres (US$ 883), Comas (US$ 906), Callao (US$ 1,024) y Los Olivos (US$ 1,066) 1. Ate (US$ 1,397) y Chorrillos (US$ 1,637) quedan en un punto intermedio con bastante oferta 1.
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Comparar distritos
Dónde rinde más alquilar
| San Bartolo | 7.7 | 1,755 | 11 |
| Cercado de Lima | 7.0 | 1,843 | 11 |
| La Victoria | 6.8 | 2,023 | 12 |
| Surquillo | 6.6 | 1,957 | 11 |
| Barranco | 6.5 | 2,639 | 14 |
| Lince | 6.5 | 2,145 | 12 |
Rentabilidad bruta calculada con el alquiler anual y el precio de venta por m². Datos de avisos activos al 31 de octubre de 2026.6
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de venta por m². En Lima la mediana es 6.2 % 1. Las más altas están en La Perla (8 %), Bellavista y San Bartolo (7.7 % cada uno), Callao (7.4 %) y Cercado de Lima (7.1 %) 1. En Miraflores y San Isidro ronda 5.6 %, y en Santiago de Surco 5.4 % 1.
Una rentabilidad bruta más alta no siempre significa mejor inversión: no descuenta mantenimiento, predial, periodos sin inquilino ni la plusvalía esperada, que suele ser menor donde el precio ya es bajo.
Qué cambió en tres meses
| 2026-07 | US$ 2,112 por m² |
|---|---|
| 2026-08 | US$ 2,116 por m² |
| 2026-09 | US$ 2,157 por m² |
| 2026-10 | US$ 2,163 por m² |
Fuente6
El destacado mide los avisos activos al 31 de octubre; el gráfico, todo lo que estuvo publicado en cada mes, incluso lo que ya se retiró. Por eso las dos cifras no coinciden exactamente.
Entre los distritos con oferta grande, San Isidro subió 3.2 %, Miraflores 2.4 % y Lince 1.8 %, mientras Jesús María bajó 0.7 % y Barranco se mantuvo estable (−0.1 %) 1. La Molina subió 5.7 % y Callao 6.4 %, con muestras más pequeñas 1.
Cómo usar estas cifras
- Para negociar: compara el precio por m² del aviso con la mediana de su distrito.
- Para elegir zona: compara dos o tres distritos en precio, alquiler, seguridad y servicios.
- Para invertir: mira juntos la rentabilidad bruta y la tendencia de varios meses.
Cuánto cuesta un departamento típico
El precio mediano de venta de los avisos en Lima y Callao es de unos US$ 215,000, con un área mediana de 104 m² 1. En alquiler, la mediana es de unos US$ 900 al mes, o US$ 11 por m² 1. Son referencias del conjunto de la ciudad: en cada distrito cambian mucho.
Qué mueve el precio por m²
- La ubicación dentro del distrito: cerca del malecón, de parques o de avenidas principales.
- La antigüedad: un departamento usado suele estar por debajo de un proyecto nuevo de la misma zona.
- El área: los departamentos pequeños suelen costar más por m² que los grandes.
- Los acabados, el piso y si tiene estacionamiento incluido.
Por eso, antes de comparar un aviso con la mediana del distrito, conviene compararlo con otros parecidos en tipo, área y antigüedad. La ficha de cada aviso en Medio muestra cómo se ubica frente a avisos comparables.
De dónde salen estas cifras
Medio reúne la oferta publicada en varios portales, quita los avisos duplicados y descarta los que el portal confirma que ya no están publicados. La mediana se calcula cada día con los avisos de venta activos de cada distrito 1. Por eso puede diferir de otras fuentes que usan precios de cierre, tasaciones o solo proyectos nuevos.
Si quieres ir más allá de la mediana, la página de cada distrito en Medio Pulse muestra su evolución mensual, el alquiler, la seguridad, los colegios cercanos y lo que cobra la municipalidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más caro de Lima por m²?
Al 31 de octubre de 2026, Barranco, con una mediana de US$ 2,647 por m² en venta, seguido de San Isidro (US$ 2,626) y Miraflores (US$ 2,568), según Medio.
¿Cuánto cuesta el m² en Lima en promedio?
La mediana de Lima y Callao es US$ 2,113 por m² en avisos de venta activos (Medio, 31 de octubre de 2026).
¿Dónde conviene comprar para alquilar?
Por rentabilidad bruta, La Perla, Bellavista, San Bartolo, Callao y Cercado de Lima están sobre 7 %. Revisa también la plusvalía y los costos fijos.
¿Cada cuánto se actualizan estas cifras?
Medio Pulse recalcula las medianas con los avisos activos del día; puedes ver cada distrito en su página de precio por m².
