202,145 compraventas y 6,260 independizaciones: la brecha entre lo que se vende y lo que se inscribe

El mercado residencial de Lima y Callao no tiene un problema de actividad. Tiene una diferencia entre lo que se transa y lo que se inscribe. En los doce meses a febrero de 2026, el último mes que publica Sunarp, se inscribieron en Lima (incluye al Callao) 202,145 compraventas y 122,335 transferencias de propiedad, pero solo 6,260 independizaciones ⁶. El desbalance no es anecdótico: antes de comprar conviene saber si la unidad que se ofrece está inscrita como partida propia o si depende de la matriz donde nació.

El registro que avanza más lento que las ventas

Las cifras de Sunarp a febrero de 2026 apuntan en una sola dirección ⁶. Las compraventas sumaron 202,145, un 8.5% más que en los doce meses previos. Las transferencias de propiedad subieron 12.9%, hasta 122,335. Las hipotecas crecieron 18.4%, el mayor salto relativo del grupo, con 65,415 inscripciones. Las declaratorias de fábrica llegaron a 6,445, un 8.4% más. Y las independizaciones quedaron en 6,260, un 0.7% por debajo del periodo previo ⁶.

La oferta tampoco se detuvo: al 4 de noviembre de 2026 había 108,602 avisos activos en Lima y Callao, de los cuales 81,758 estaban en venta ². La pregunta es qué proporción de esas operaciones ocurre sobre unidades que existen registralmente por sí solas y cuánta sobre cuotas, aires, ampliaciones o secciones que solo constan dentro de una matriz mayor.

Dónde podría notarse la unidad sin partida propia

Donde primero podría notarse es en el crédito. El promedio de tasas hipotecarias de los bancos en moneda nacional fue de 7.47% en setiembre de 2026, según el BCRP ³. La lectura diaria de la SBS refuerza el orden de magnitud: 7.67% para el conjunto de bancos al 3 de noviembre de 2026, con un rango que va de 7.16% a 9.25% entre ocho entidades; en el caso de las cajas, 13.85% al 1 de setiembre de 2026, con un rango de 12.19% a 15.38% entre siete cajas ³. En dólares, los bancos promediaron 7.23% al 3 de noviembre de 2026, con un rango de 6.57% a 7.92% entre cinco entidades ³. Son promedios del sistema: cuánto paga finalmente cada comprador depende de la evaluación de la garantía, así que lo razonable es preguntar en la entidad cómo se valora una unidad que no figura como partida independiente.

El precio de referencia subió de US$ 2,099 por m² en julio de 2026 a US$ 2,145 en octubre del mismo año ⁶. En paralelo, las hipotecas nuevas alcanzaron 4,482 créditos en setiembre de 2026, un 24% más que un año antes ⁶. Cuánto de ese precio y de ese crédito se explica por la condición registral de la unidad no se puede leer en estas series: el conteo de avisos no distingue entre unidades con partida propia y unidades que no la tienen ².

El mejor argumento en contra

La objeción más sólida es que el dato mide actos, no unidades, y que 202,145 frente a 6,260 es, en rigor, una comparación de peras con manzanas. Las declaratorias de fábrica sumaron 6,445 inscripciones, un 8.4% más ⁶, y al 4 de noviembre de 2026 hay 2,527 proyectos en comercialización ². Una compraventa puede incluir varias unidades o un porcentaje de una sola, y los plazos entre una inscripción y otra pueden desfasarse meses o años. Leída como unidades, la brecha se sobredimensiona.

También hay una respuesta institucional en marcha. Sunarp informó el 3 de noviembre de 2026 que el 87% de su personal ya está capacitado en inteligencia artificial para optimizar el servicio ⁷; está por verse si eso se traduce en plazos de calificación más cortos. Y un artículo de prensa del 4 de noviembre de 2026 recuerda que el valor de una inversión depende de la microubicación, la trayectoria de la inmobiliaria y las condiciones del contrato ⁸. Ninguna de esas variables reemplaza a la partida, pero explican por qué dos departamentos del mismo edificio pueden venderse a precios distintos sin que el registro sea la causa principal.

Qué conviene mirar en las próximas semanas

• La serie mensual de independizaciones en los próximos meses que publique Sunarp. Si vuelve a quedar plana mientras las compraventas suben, la diferencia deja de ser un desfase y se vuelve estructural.
• La declaratoria de fábrica: 6,445 inscripciones y 8.4% de avance en los doce meses a febrero de 2026 ⁶, otro dato que conviene seguir junto con las independizaciones.
• El precio por m², que pasó de US$ 2,099 en julio de 2026 a US$ 2,145 en octubre ⁶. Si sube con independizaciones planas, la brecha se está concentrando en las unidades formales.
• Las tasas SBS, con 7.16% como piso entre bancos al 3 de noviembre de 2026 y 9.25% como techo ³. El diferencial entre extremos es el espacio real de negociación.

Para quien compra hoy, la verificación previa de la partida, del área inscrita y de la independización cuesta menos que resolverlo al momento de revender. Las cifras de Sunarp cuentan actos, no unidades, y no permiten concluir que el mercado sea informal; lo que muestran es que la inscripción de independizaciones avanza más lento que las compraventas, y esa diferencia conviene tenerla en la lista de verificaciones antes de firmar.