Antes de comprar: revisa la partida registral y pide el CRI

Antes de pagar una separación o firmar una minuta, pide el certificado registral inmobiliario (CRI) de SUNARP: te dice quién es el dueño, qué hipotecas, embargos o cargas tiene el inmueble y si hay títulos pendientes de inscripción ¹. Se solicita en línea, con usuario del servicio de publicidad registral y el pago de la tasa ¹.

Por qué importa lo que dice el registro

El Código Civil presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona conoce lo que está inscrito ². Es decir: si una hipoteca o un embargo figura en la partida y compras igual, no podrás alegar que no sabías. Al mismo tiempo, quien compra de buena fe a quien aparece en el registro con facultades para vender mantiene su adquisición una vez inscrita, aunque luego se anule el derecho del vendedor por causas que no constaban en el registro ².

Qué trae el CRI

• La descripción física del inmueble ¹.
• La titularidad del dominio con 10 años de antigüedad: el dueño actual y los anteriores ¹.
• Las cargas, gravámenes y anotaciones vigentes con 30 años de antigüedad ¹.
• Los títulos pendientes de inscripción, como bloqueos, hipotecas o transferencias en trámite ¹.

Cómo leerlo: cinco preguntas

• ¿El titular registral es quien te está vendiendo? Si es otra persona, pide el poder o la sucesión inscrita.
• ¿Hay una hipoteca vigente? Si existe, el vendedor debe levantarla antes o en la misma operación.
• ¿Hay embargos, medidas cautelares o demandas anotadas? Son una alerta seria.
• ¿Hay títulos pendientes? Un bloqueo o una transferencia en trámite pueden cambiar el panorama en días.
• ¿La descripción coincide con lo que estás comprando? Área, ubicación y, en edificios, el número de la unidad y sus estacionamientos o depósitos.

Si compras un proyecto en planos

En preventa todavía no existe la partida de tu departamento: lo que conviene revisar es la partida del terreno o la de la obra, y quién es el titular. Muchas inmobiliarias venden cada proyecto con una sociedad propia; confirma que la sociedad que te vende es la titular del terreno o tiene derecho a vender. En Medio, la ficha de cada inmobiliaria en Verificar muestra qué sociedad vende cada proyecto cuando está publicado.

Lo que el registro no te dice

El registro no muestra si hay deudas de arbitrios o predial, ni deudas de mantenimiento con la junta de propietarios. Pide al vendedor la constancia de no adeudo municipal y la de la junta antes de firmar.

Señales de alerta

• El vendedor no es el titular registral y no muestra un poder inscrito.
• Te piden un pago grande antes de mostrar el certificado.
• La partida tiene un bloqueo o una transferencia pendiente a favor de otra persona ¹.
• El área o el número de la unidad no coinciden con lo que te ofrecen.
• El precio está muy por debajo de la mediana del distrito sin una razón clara.

Ninguna de estas señales prueba por sí sola que haya un problema, pero cualquiera de ellas es motivo suficiente para detenerte y revisar con un abogado o un notario antes de pagar.

Quién debería revisarlo

Si compras con crédito, el banco hace su propio estudio de títulos antes de aprobar el préstamo, porque necesita saber que el inmueble puede respaldar la hipoteca ¹. Si compras al contado, ese filtro no existe: pide el CRI tú mismo y, si algo no está claro, busca asesoría antes de firmar.

Cuándo pedirlo

Dos momentos: antes de separar o dar una arras, para decidir con información, y unos días antes de firmar la escritura, para confirmar que nada cambió. Entre una fecha y otra pueden anotarse embargos o presentarse títulos nuevos.

Partida registral y copia literal

La partida registral es el expediente del inmueble en SUNARP: cada bien tiene una partida independiente donde se inscriben su primera inscripción y todos los actos posteriores ². El CRI resume lo vigente; si necesitas ver un acto en detalle, como una hipoteca antigua o una independización, puedes pedir además la copia literal del asiento correspondiente.

Para un departamento, revisa también que estacionamientos y depósitos tengan su propia partida o estén incluidos en la del departamento. Si se venden juntos, la escritura debe mencionarlos todos.