Alcabala: cuánto pagas al comprar un inmueble y cuándo vence
Es el 3 % del precio sobre lo que exceda 10 UIT, lo paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la compra. Te explicamos cómo se calcula y cuándo no se paga.
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En este artículo
Qué es la alcabala y quién la pagaCómo se calcula, paso a pasoCuándo vence y cómo se pagaCuándo no se paga alcabalaLo que conviene revisar antes de firmarTres casos para ubicarteCómo encaja en tu presupuestoErrores frecuentesSi compras un inmueble en el Perú, pagas alcabala: el 3 % del valor de la compra sobre lo que exceda 10 UIT, a la municipalidad del distrito, hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra 1. En 2026 la UIT es S/ 5,500, así que las primeras S/ 55,000 no pagan 2.
Es uno de los gastos que más sorprende al cerrar una compra, porque no está en el precio del aviso ni en la cuota del crédito. Aquí va cómo se calcula, quién la paga y en qué casos no corresponde.
Qué es la alcabala y quién la paga
La alcabala es un impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad de inmuebles, a título oneroso o gratuito 1. El contribuyente es el comprador o adquirente 1, y la ley es expresa en que el pago es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario 1. Si en una negociación te proponen que el vendedor la pague, ten en cuenta que la norma pone la obligación en quien compra.
Cómo se calcula, paso a paso
La base es el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del predio de ese año, ajustado por el índice de precios al por mayor de Lima Metropolitana que publica el INEI 1. Sobre esa base se aplica 3 %, pero el tramo de las primeras 10 UIT no está afecto 1.
- Toma el precio de compra en soles (o el autovalúo ajustado, si es mayor).
- Réstale 10 UIT: S/ 55,000 en 2026 2.
- Multiplica el resultado por 3 %.
Ejemplo: por un departamento de S/ 450,000, el tramo afecto es S/ 395,000 y la alcabala es S/ 11,850. Si el precio está en dólares, la municipalidad lo liquida en soles con el tipo de cambio del día de la transferencia.
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Gastos de compra
Cuándo vence y cómo se paga
El pago vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, y se hace al contado, sin importar cómo hayas pactado pagar el precio con el vendedor 1. Si compras en marzo, tienes hasta el último día hábil de abril. Guarda la constancia de pago con los papeles de la compra.
Cuándo no se paga alcabala
La primera venta de inmuebles que hacen las empresas constructoras no está afecta, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno 1. En un departamento en preventa o en entrega inmediata comprado directamente a la inmobiliaria, pagas alcabala solo sobre la porción del terreno: pide a la inmobiliaria el valor del terreno que figura en el autovalúo para saber el monto.
Tampoco pagan alcabala, entre otras, las transferencias por anticipo de legítima y las que se producen por causa de muerte 1. Una herencia no paga alcabala; una venta entre familiares, sí.
Lo que conviene revisar antes de firmar
- El autovalúo del año: si es mayor que el precio pactado, la base será el autovalúo ajustado 1.
- Si compras a una constructora, el valor del terreno, que es la única parte afecta en la primera venta 1.
- La fecha de firma: define el mes en que vence el pago.
- El presupuesto total: la alcabala se suma a la cuota inicial, la notaría y los registros.
Tres casos para ubicarte
- Departamento usado de S/ 250,000: tramo afecto S/ 195,000, alcabala S/ 5,850.
- Casa usada de S/ 680,000: tramo afecto S/ 625,000, alcabala S/ 18,750.
- Departamento de S/ 52,000: no supera las 10 UIT, no paga alcabala 1.
Si el precio pactado está por debajo del autovalúo ajustado, la municipalidad calcula sobre el autovalúo 1. Por eso conviene pedir al vendedor la hoja de autovalúo del año antes de cerrar el precio: evita que el monto de la alcabala te sorprenda.
Cómo encaja en tu presupuesto
La alcabala no entra en el crédito hipotecario: se paga al contado con tus ahorros 1. Cuando calcules cuánto necesitas juntar, suma la cuota inicial, la alcabala y los gastos de notaría, registros y tasación. Para un departamento usado, la alcabala suele ser el gasto más grande después de la inicial.
Si compras un proyecto en planos, la cuenta cambia: como en la primera venta solo se paga sobre el terreno, el monto es bastante menor que en un departamento usado del mismo precio 1. Es una diferencia que vale la pena considerar al comparar opciones.
Errores frecuentes
Preguntas frecuentes
¿La alcabala la paga el comprador o el vendedor?
El comprador. La ley dice que es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario (TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 25).
¿Cuánto es la alcabala de un departamento de S/ 300,000?
Se resta 10 UIT (S/ 55,000 en 2026) y al resto se le aplica 3 %: S/ 245,000 × 3 % = S/ 7,350.
¿Se paga alcabala al comprar en preventa a una inmobiliaria?
Solo sobre el valor del terreno: la primera venta de una empresa constructora no está afecta salvo en esa parte (art. 22).
¿Hasta cuándo tengo para pagarla?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra, al contado (art. 26).
