Vivienda social: qué se puede medir del recorte y qué falta verificar

El recorte a los subsidios de vivienda social se discute, por ahora, como un problema de obra: menos expedientes, menos entregas, familias que no estrenan su casa este año. El paso siguiente, el que conectaría ese recorte con el mercado de alquiler, no aparece en las fuentes disponibles. La hipótesis de trabajo de este texto es que una parte de esas familias sigue viviendo en alquiler y que ese efecto, si existe, se notaría primero en distritos de la periferia consolidada como Ate, Los Olivos y Chorrillos. Es una hipótesis, no un dato: para confirmarla hay que verificar con el Fondo MiVivienda el destino habitacional de esos hogares y, con registros de alquiler, cuánto stock hay en cada distrito y cómo se mueve.

Lo que sí dicen los datos de noviembre

El dato que ordena la discusión es de inicios de noviembre: más de 7,500 familias no podrían recibir sus viviendas de Techo Propio este año por falta de fondos (1 de noviembre de 2026) ⁸. La República añade el marco: el presupuesto de los programas habitacionales se reduce desde 2025 y los recursos de Techo Propio ya no alcanzan para atender la demanda del año (1 de noviembre de 2026) ⁹. Ninguna de las dos piezas dice cuántas de esas familias alquilan, ni dónde. Conviene no rellenar ese vacío con una inferencia.

Lo que sí se puede medir es el mercado donde esa demanda, si se traslada, tendría que ubicarse. Lima y Callao tienen 16,414 avisos de alquiler activos sobre un total de 64,127, con 88 avisos netos nuevos por día en los últimos 60 días (2 de noviembre de 2026) ². Es un stock amplio, y ese es el primer argumento en contra de cualquier efecto rápido sobre los precios. Pero el stock no es homogéneo: el precio de venta y de alquiler cambia mucho según el distrito.

La lectura de la tabla tiene dos partes. La primera: la rentabilidad bruta de Ate (5.6%) es igual a la de Miraflores (5.6%) y a la de San Isidro (5.6%), y apenas menor que la de Chorrillos (5.8%) ⁶. La segunda: lo que cambia no es el porcentaje sino el ticket. El metro cuadrado de venta va de US$ 1,066 en Los Olivos a US$ 2,639 en Barranco, y el de alquiler, de US$ 5 en Los Olivos a US$ 14 en Barranco ⁶. Lo que la tabla no dice es cuánto se negocia, cuánto dura la vacancia ni cuántos de esos avisos se cierran cada mes: eso no está en esta data.

El mercado de venta y crédito no acompaña el ajuste del subsidio: el metro cuadrado de venta pasó de US$ 2,112 en julio a US$ 2,163 en octubre de 2026 ⁶, y las hipotecas nuevas llegaron a 4,482 créditos en setiembre, 24% más que un año antes ⁶. El crédito hipotecario sigue creciendo mientras el presupuesto del subsidio se contrae. Que esa asimetría llegue al alquiler es, otra vez, una hipótesis a verificar, no una consecuencia demostrada por estos datos.

El argumento en contra y lo que falta verificar

El contraargumento serio es este: las familias del programa no son, necesariamente, inquilinas de Ate, Los Olivos o Chorrillos. Las fuentes consultadas no informan su destino habitacional ni el alcance del programa, y tampoco dicen si las viviendas que no se entregan este año se entregan después o salen de la programación. Son tres puntos que conviene verificar directamente con el Fondo MiVivienda o el MVCS antes de sostener cualquier efecto sobre los alquileres. Además, con 16,414 avisos de alquiler activos, Lima en conjunto tendría holgura para absorber demanda adicional. En los tres distritos de la hipótesis la oferta es mucho más corta: 61 avisos de alquiler en Ate, 47 en Los Olivos y 136 en Chorrillos al 31 de octubre de 2026 ⁶. Si la demanda llegara ahí, ese es el stock que la recibiría, y se vería primero en el número de avisos de los meses siguientes.

Hay una segunda objeción, que sí se sostiene con cifras: los rendimientos brutos de Ate (5.6%), Los Olivos (5.7%) y Chorrillos (5.8%) están por debajo de la tasa hipotecaria promedio en soles, de 7.47% en setiembre de 2026 ³. La brecha entre ambos números es un dato que conviene tener a la vista antes de dar por hecho que más demanda de alquiler en esos distritos se traduce en mejor rendimiento. La variación de tres meses de Ate (2.6%) es la más alta del grupo de la tabla, y eso describe expectativa, no una garantía.

Qué mirar en las próximas semanas

• Si los avisos de alquiler de Ate (61), Los Olivos (47) y Chorrillos (136), con corte al 31 de octubre de 2026, crecen en el siguiente informe mensual ⁶.
• Si la variación trimestral de Ate (2.6%) se mantiene por encima de la de Los Olivos (0.9%) y Chorrillos (1.3%) en el siguiente informe mensual ⁶.
• Si las hipotecas nuevas sostienen el crecimiento de 24% anual que marcaron en setiembre de 2026, con 4,482 créditos ⁶.
• El detalle del presupuesto de los programas habitacionales: si la reducción se confirma o se corrige en el cierre de año ⁹.
• El destino habitacional de las familias que no reciben su vivienda: cuántas alquilan, en qué distritos y a qué precio, con información del Fondo MiVivienda.

La conclusión es sobria: con las fuentes disponibles se puede afirmar que el subsidio se contrae y que el crédito y el precio de venta siguen subiendo, pero no que el recorte ya esté moviendo el alquiler en tres distritos. Para quien tiene un departamento en Ate, Los Olivos o Chorrillos, los números dicen que el rendimiento bruto del metro cuadrado es parecido al de distritos más caros y que el ticket de entrada es mucho menor. Si eso basta para sostener un alquiler en el tiempo depende de datos que todavía no están sobre la mesa.