Desalojo notarial: qué exige la Ley 30933 y cómo funciona
Permite recuperar un inmueble alquilado por vencimiento del plazo o falta de pago, con un notario que constata y un juez de paz letrado que ordena el lanzamiento. Solo si el contrato cumple tres requisitos.
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En este artículo
Qué debe tener el contratoEn qué casos procedeCómo funciona, etapa por etapaQué puede alegar el inquilinoSi eres inquilinoQué documentos lleva la solicitudQué no resuelve este procedimientoContratos firmados antes de la leyNotario y juez: quién hace quéEl desalojo notarial permite recuperar un inmueble alquilado cuando vence el plazo del contrato o el inquilino deja de pagar, con un notario que constata la causal y un juez de paz letrado que ordena el lanzamiento 1. Solo procede si el contrato fue hecho en el formulario FUA o en escritura pública e incluye la cláusula de allanamiento a futuro y la cuenta de abono 1.
Qué debe tener el contrato
- Estar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) del Decreto Legislativo 1177 o en escritura pública; en escritura puede ser para vivienda, comercio u otros fines 1.
- Una cláusula de allanamiento a futuro del inquilino para devolver el inmueble por vencimiento del plazo o por resolución por falta de pago 1.
- Una cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933 1.
- El número, tipo y moneda de la cuenta donde se paga la renta, en una entidad supervisada por la SBS 1.
- El inmueble identificado sin ambigüedad, con referencias precisas de su ubicación 1.
Las adendas deben tener la misma formalidad que el contrato original 1. Los contratos anteriores pueden acogerse si firman una adenda que cumpla esos requisitos 1.
En qué casos procede
Solo por dos causales: vencimiento del plazo del contrato o incumplimiento del pago de la renta pactada 1. Para constatar el impago, el notario considera únicamente las constancias de depósito o transferencia en la cuenta de abono acordada 1. Por eso es tan importante pagar siempre a esa cuenta y guardar los comprobantes.
Cómo funciona, etapa por etapa
- El propietario envía una carta notarial al inmueble pidiendo la devolución 1.
- Presenta la solicitud al notario de la provincia, con el contrato y la carta 1.
- El notario notifica al inquilino, que tiene cinco días hábiles para acreditar que no incurrió en la causal 1.
- Si no hay oposición fundada, el notario envía el expediente al juez de paz letrado del distrito 1.
- El juez tiene tres días hábiles para verificar la solicitud y ordenar el lanzamiento, con descerraje si hace falta 1.
- La Policía debe prestar apoyo en los dos días hábiles siguientes a la notificación 1.
Qué puede alegar el inquilino
La oposición está acotada: renovación o prórroga del contrato con la misma formalidad, constancias de pago en la cuenta acordada, o incumplimiento de las formalidades que exige la ley 1. Si el contrato no cumple los requisitos, el notario no puede seguir con el trámite 1.
Si eres inquilino
Esta ley también te protege: el notario solo considera los pagos hechos en la cuenta pactada, así que pagar ahí y guardar cada constancia es tu mejor defensa. Si el propietario cambia de cuenta, debe avisarte por un medio de fecha cierta; mientras no lo haga, los pagos en la cuenta original son válidos 1.
Qué documentos lleva la solicitud
- El original o copia legalizada del FUA o de la escritura pública del contrato 1.
- El original o copia legalizada de la carta notarial enviada al inquilino 1.
- Los datos del propietario o de quien tiene derecho a la restitución, y los del inquilino 1.
El FUA es el formulario creado por el Decreto Legislativo 1177 para los contratos de alquiler de vivienda bajo ese régimen 2. Si el contrato se hizo en escritura pública, la ley también lo admite y no se limita a vivienda 1.
Qué no resuelve este procedimiento
El desalojo notarial solo sirve para recuperar el inmueble por las dos causales de la ley 1. Para cobrar rentas adeudadas u otras obligaciones del contrato, las partes deben acudir a las autoridades competentes por la vía que corresponda 1. Al terminar el lanzamiento, el propietario puede pedir al mismo juez el pago de costas, costos y de los servicios notariales del desalojo 1.
Contratos firmados antes de la ley
Los contratos anteriores, incluidos los celebrados bajo el Decreto Legislativo 1177, pueden acogerse a la Ley 30933 si firman una adenda con las mismas formalidades que exige la ley 1. Si alquilas tu inmueble con un contrato antiguo, revisarlo con un notario es una buena forma de prevenir.
Notario y juez: quién hace qué
El notario de la provincia donde está el inmueble recibe la solicitud, verifica los requisitos y constata la causal 1. El juez de paz letrado del distrito donde está el inmueble ordena y ejecuta el lanzamiento 1. La resolución del juez puede impugnarse, pero sin efecto suspensivo: la impugnación no detiene el lanzamiento 1.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el desalojo notarial con un contrato simple firmado en casa?
No. El contrato debe estar en el formulario FUA o en escritura pública, con la cláusula de allanamiento a futuro y la de sometimiento a la Ley 30933.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para responder?
Cinco días hábiles desde que el notario le notifica (Ley 30933, art. 8.2).
¿Quién ordena el desalojo, el notario o el juez?
El notario constata la causal; el juez de paz letrado del distrito ordena y ejecuta el lanzamiento (arts. 3 y 9).
¿Sirve para locales comerciales?
Sí, si el contrato está en escritura pública: en ese caso puede ser para vivienda, comercio, industria u otros fines (art. 4).
