Comprar sobre planos: qué debe decir el contrato y qué revisar en cada etapa de obra

Comprar sobre planos es pagar por un inmueble que todavía no se construye, guiándote por un plano, una memoria descriptiva y un cronograma. Al 31 de octubre de 2026, en Lima y Callao el resumen del mercado registraba 1,156 proyectos activos frente a 48,234 inmuebles en venta y 16,677 en alquiler ¹. El movimiento es intenso: en 60 días ingresaron 15,671 avisos nuevos y se retiraron 9,398, un saldo promedio de 104.6 avisos por día ¹. Con ese volumen, conviene leer el contrato con calma antes de firmar.

Qué debe decir el contrato antes de que firmes

Un contrato sobre planos se lee como un mapa: si algo no está escrito, no existe. Estos son los puntos que deberías encontrar desarrollados, no mencionados de pasada.

• Identificación de la unidad: número, piso, área techada y área libre, estacionamiento y depósito si corresponden, y el plano o la partida a la que se remite la descripción.
• Precio total, moneda y forma de pago: separación, cuota inicial, cuotas durante la obra y saldo contra entrega, con la fecha de cada vencimiento.
• Cronograma de obra con hitos verificables y fecha de entrega, además de la consecuencia pactada si esa fecha no se cumple.
• Tolerancia de metraje: cuánto puede variar el área y cómo se ajusta el precio si varía.
• Especificaciones por ambiente: memoria descriptiva y acabados, con marcas definidas o su equivalente admitido.
• Qué incluye y qué no: áreas comunes, equipamiento, gastos notariales y registrales, y quién asume cada uno.
• Mecanismo para resolver controversias y para dejar constancia escrita de observaciones durante la obra.

El art. 1777 del Código Civil regula la inspección de la obra por el comitente y el art. 1788 regula qué ocurre si la obra se pierde sin culpa de las partes ³. Si tu compra se instrumenta como compraventa, verifica con un abogado cómo se aplican estas reglas a tu contrato.

Lee la memoria descriptiva con el plano al lado

La memoria descriptiva suele tener más peso que el render. Tómala junto al plano y compara ambiente por ambiente: superficies, ubicación de ventanas y vanos, altura de techos, cantidad de puntos eléctricos y sanitarios, y tipo de carpintería. Si un acabado aparece como «similar» o «equivalente», pide que se indique qué características debe cumplir el reemplazo. Cualquier diferencia entre lo que viste en la sala de ventas y lo que dice el documento se resuelve antes de firmar, no durante la obra.

Qué revisar en cada etapa de obra

• Movimiento de tierras y cimentación: pide el acta de avance y confirma que el área construida coincide con la del plano vendido.
• Casco o estructura: es la etapa donde la distribución empieza a ser visible. Compara ejes, muros y ductos con el plano que firmaste.
• Albañilería y tabiquería: verifica que la distribución de ambientes y los metrajes por ambiente mantengan lo pactado.
• Instalaciones sanitarias y eléctricas: revisa puntos, medidores y recorridos antes de que queden tapados por acabados.
• Acabados: contrasta pisos, aparatos sanitarios y carpintería con la memoria descriptiva, no con la maqueta.
• Entrega: firma un acta con lista de observaciones y plazo de subsanación. La transferencia y su inscripción se verifican con la notaría y SUNARP, no se resuelven solo con el acta.

El art. 1777 regula la inspección de la obra por el comitente ³. Para que sea operativo en tu caso, revisa con un abogado cómo se pacta: con qué aviso, en qué horario y con qué documento se registra cada visita.

Precio, cronograma y el costo de esperar

En una compra sobre planos el precio se paga mientras el edificio crece, así que el calendario tiene efecto económico. Si el contrato fija multas, ajustes o penalidades en UIT o en dólares, ten a la vista los valores de referencia al 31 de octubre de 2026: la UIT está en S/ 5,500 y el tipo de cambio en S/ 3.46 por dólar ². Con esas cifras puedes calcular cuánto representa realmente cada cláusula.

Financiamiento: las cifras que conviene comparar

Si vas a financiar el saldo, compara la TEA y no solo la cuota. El BCRP reporta para setiembre de 2026 una tasa promedio de 7.47% en soles y 6.31% en dólares para bancos, y de 13.51% en soles y 11.92% en dólares para cajas ². En el corte diario al 30 de octubre de 2026, la TEA promedio de bancos en soles es 7.65%; en cajas en soles, el dato disponible tiene corte al 1 de setiembre de 2026 y es 13.85% ². Los rangos de bancos van de 7.14% a 9.27% entre 8 entidades en soles y de 6.57% a 7.66% entre 5 entidades en dólares; en cajas en soles el rango es de 12.19% a 15.38% entre 7 entidades ². Pide cada oferta por escrito, con plazo y condiciones incluidas, y compara varias entidades antes de decidir.

Si el avance se retrasa o se detiene

Revisa primero qué dice el contrato sobre plazos y consecuencias. Luego junta la evidencia: actas de avance, comunicaciones y fotografías con fecha. Si el proyecto se detiene, el art. 1788 del Código Civil regula la pérdida de la obra sin culpa de las partes y la devolución de los materiales que no se hubieran utilizado cuando los suministra el comitente ³. La aplicación a tu contrato necesita lectura legal, no una conclusión apresurada.

Si tu plan es mudarte antes de que la obra termine, el mercado de alquiler de Lima y Callao registraba 16,677 opciones activas ¹, una salida temporal mientras se define la entrega.