La alerta de lavado de activos también protege al comprador que pone el enganche

El control de origen de fondos se leyó durante años como un asunto gremial, algo que competía al oficial de cumplimiento y no al comprador que separaba un departamento con un depósito. La lógica se ha invertido. Cuando una inmobiliaria queda obligada a prevenir el lavado de activos, quien compra empieza a recibir preguntas incómodas sobre su dinero, y esas preguntas son, en la práctica, su primera defensa sobre la partida que está adquiriendo. La tesis de esta columna es simple: la alerta que incomoda al comprador también lo protege, y conviene entender el trámite antes de firmar la separación.

El mercado que ahora se mira con lupa

El volumen explica por qué el tema dejó de ser gremial. Al 9 de noviembre de 2026, Medio registraba 2,378 inmobiliarias y 107,523 avisos activos, de los cuales 80,418 estaban en venta y 27,105 en alquiler ². En los últimos 60 días entraron 58,362 avisos y salieron 8,763, un saldo de 826.7 avisos netos por día ². Detrás de cada aviso hay alguien que cobra un enganche o una comisión.

El otro lado son los registros. En los 12 meses a febrero de 2026, SUNARP inscribió 202,145 compraventas, 122,335 transferencias de propiedad y 65,415 hipotecas, con variaciones de 8.5%, 12.9% y 18.4% frente a los 12 meses previos ⁶. Es un corte distinto al del portal (febrero frente a noviembre) y no conviene mezclarlos: el stock de avisos y el flujo de actos inscritos miden cosas diferentes.

La cobertura legal avanza por el mismo camino. Andina informó el 8 de noviembre de 2026 que las inmobiliarias figuran, junto con el factoring, las casas de cambio y determinados estudios jurídicos y contables, entre los sectores que deben cumplir controles específicos de prevención, y que la SBS publicó un proyecto de norma, todavía en consulta pública, para reforzarlos ⁷. Entre esos controles están conocer a los clientes y vigilar las operaciones que no calzan con su actividad habitual. Ahí aparece el primer paso práctico: pedir por escrito a la inmobiliaria qué documentación va a exigir, antes de entregar dinero y no después.

Qué cambia para quien pone el enganche

La obligación recae en la empresa, pero la fricción aterriza en quien compra. El origen del enganche es un tramo que el expediente del crédito hipotecario no siempre cubre, porque ese análisis se concentra en la capacidad de pago. Si la inmobiliaria debe cumplir controles, esa zona gris se llena de papeles: de dónde salió el dinero, en cuánto tiempo se acumuló, por qué se paga en efectivo o desde una cuenta que no está a nombre del comprador, entre otros que cada empresa puede pedir. El alcance exacto depende de la norma y del criterio de cada entidad, así que corresponde verificarlo caso por caso.

El beneficio es indirecto y por eso se subestima. Un comprador que sustentó su dinero queda con un expediente propio y anterior al problema. Si la operación se observa meses después, ese expediente responde antes de que la pregunta llegue a su puerta. El control también filtra hacia arriba: una inmobiliaria que reporta con orden tiene incentivo para no aceptar encargos con partidas dudosas, porque el costo reputacional es suyo. La alerta no elimina el riesgo, lo mueve de lugar.

El precio es otro filtro. Cuando el valor de un inmueble se aparta mucho de su zona, la pregunta sobre el origen del dinero se vuelve más pertinente. La serie de referencia del mercado pasó de US$ 2,099 por m² en julio de 2026 a US$ 2,145 en octubre del mismo año ⁶. En el ranking distrital al cierre de octubre de 2026, las referencias iban de US$ 871 por m² en San Martín de Porres a US$ 2,637 en Barranco, con Los Olivos en US$ 1,047, Miraflores en US$ 2,545 y San Isidro en US$ 2,594 ⁶. Son números para conversar con el vendedor, no para decidir solo con ellos.

La fricción también tiene costo

El mejor argumento en contra es razonable y no debería descartarse. Trámites adicionales cuestan tiempo y pueden empujar operaciones hacia el margen: quien tiene el dinero ordenado pero poco tiempo termina buscando al que no pregunta. Además, el costo lo paga primero quien ya cumplía, porque el que operaba mal encuentra otras formas. Y hay una asimetría difícil de esquivar: el comprador no puede auditar la calidad del control de la inmobiliaria, solo ve un formato lleno y una firma. Un sello de cumplimiento no garantiza que la partida esté limpia ni que el vendedor sea quien dice ser.

Ese es el límite honesto de la tesis. La alerta protege en la medida en que se ejecute con criterio y en que el comprador conserve su propio rastro documental. Como sello decorativo, solo agrega demora.

Qué conviene mirar en las próximas semanas. Primero, si las inmobiliarias con las que se está negociando comunican por escrito su condición de sujeto obligado y los requisitos que aplicarán. Segundo, cuánto se alarga el tramo entre separación y minuta, porque ahí se mide el costo real de la fricción. Tercero, si las exigencias alcanzan también a los alquileres, donde los montos son menores y el circuito es más informal. Y cuarto, los próximos registros de SUNARP, que dirán si el control mueve el volumen del mercado o solo el papeleo. En paralelo, revisar la partida registral y contrastar el precio con referencias de la zona sigue siendo el paso que ningún control reemplaza.